小規模宅地等の特例の要件とよくある質問を相続税に強い税理士が解説

適用できれば数百万円、数千万円の相続税額を減らせる可能性がある「小規模宅地等の特例」。

要件は複雑であり、改正に伴い適用の判断は年々むずかしくなっています。

知らなければ数百万円以上損をしてしまうかもしれませんので、ぜひ、ブックマーク等して、最後まで読み込んでください。

「小規模宅地等の特例」とは

最大で、土地の評価額を8割減らす

相続税がかかる財産の中でも一際大きな金額の財産は「土地」です。

特に都市部においては数千万円は当たり前、場合によっては数億円といった評価額になることも珍しくありません。

相続で、「全財産の約半分を土地が占めている」というケースは非常に多いです。

つまり、思った以上に土地の評価額が他の財産よりも高額になることが多いということです。

もし、この土地の評価額を８割も減らすことができる方法があったとしたら、相続税額は大きく変わると思いませんか？

実は、相続税には「小規模宅地等の特例」という特例があり、この要件を満たせば、土地の評価額を最大で８割も減らすことができます。

実際に土地の評価額が８割減額されると、相続税にどの程度の影響を与えるのか見てみましょう。

たとえば遺産総額１億円（うち土地が５,０００万円）の遺産を相続人である子供2人が相続する場合、小規模宅地等の特例の適用の有無で相続税額は次のように変わります。

この場合、相続税額には590万円もの差が生じました。

小規模宅地等の特例を適用しなかった場合の４分の１以下の相続税に抑えることができたのです。

このように小規模宅地等の特例は、うまく活用することができれば相続税額を大きく減らすことができます。

「小規模宅地等の特例」は4種類：要件と減額される割合

「小規模宅地等の特例」には4つの種類があり、土地をどのように活用するかによって、相続税を減額できる割合などが異なります。

具体的には次の４種類に区分されています。

• 特定居住用宅地等
• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 貸付事業用宅地等

簡単に言うと、故人が住んでいた自宅や、故人が貸していた賃貸不動産、ビジネスを行っていた場合の事務所など、これらについて小規模宅地等の特例を受けられる可能性があります。

小規模宅地等の特例は、次のように、その適用を受ける宅地の種類ごとに、特例を適用できる面積と減額される割合が異なります。

続いて、それぞれの宅地等について、簡単な解説をします。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等」とは、亡くなった方（もしくは生計一の親族）が住んでいた宅地等のことです。

小規模宅地等の特例の中で一番該当数が多いのがこの「特定居住用宅地等」です。

具体的には、父、母が住んでいた自宅を相続した場合などに適用できる可能性があります。この適用要件に合致すると、土地の評価額を330㎡まで80%減額することができます。

【特定居住用宅地等の適用を受けるための代表的な要件】

次のどれかに当てはまること

1. 被相続人の配偶者が取得
2. 被相続人と同居していた親族が取得（同居していた子供など）
3. 上記１、２に該当する者がいない場合、過去３年間賃貸住まいの相続人が取得（家なき子特例）

※上記３の家なき子特例について、詳しくは「【家なき子特例】自宅を相続する際のポイントを相続税に強い税理士が解説」をご覧ください。

特定事業用宅地等

「特定事業用宅地等」とは、亡くなった方（もしくは生計一の親族）が、事業、つまりビジネス(自営業)を行なっていた宅地等のことです。

この土地を相続して、継続してその事業を続けるなどの一定の要件をみたすと、この土地の評価額を400㎡まで80%減額することができます。

【特定事業用宅地等の適用を受けるための代表的な要件】

次のすべてを満たしている必要があります。

1. 被相続人が亡くなる３年よりも前から事業を営んでいる
2. その土地を相続した相続人が相続税の申告期限までその事業を継続している

特定同族会社事業用宅地等

「特定同族会社事業用宅地等」とは、亡くなった方の同族会社の敷地として使われていた宅地等のことです。

特定同族会社とは、簡単にいうと、亡くなった方や親族が株式を50%以上持っている法人のことです。

つまり、故人が経営していた会社の敷地として土地を貸していた場合などに適用できる可能性があります。

この土地を相続した相続人が、相続税の申告期限までその法人の役員であることなどの一定の要件を満たすと、この土地の評価額を400㎡まで80%減額することができます。

【特定同族会社事業用宅地等の適用を受けるための代表的な要件】

次のすべてを満たしている必要があります。

1. 被相続人、親族、特別な関係のある人が50%超保有する法人の事業を営んでいる宅地等
2. その土地を相続した相続人が相続税の申告期限までその法人の役員である
3. その土地を相続した相続人が相続税の申告期限までその土地を保有している

貸付事業用宅地等

「貸付事業用宅地等」とは、被相続人の貸付事業で、賃貸アパートや貸駐車場などの敷地として使われていた宅地等のことです。

この土地を相続した相続人が相続税の申告期限までにその貸付事業を引き継ぎ、相続税の申告期限まで続けることなどの一定の要件を満たすと、この土地の評価額を200㎡まで50%減額することができます。

【貸付事業用宅地等の適用を受けるための代表的な要件】

次のすべてを満たしている必要があります。

1. 被相続人が亡くなる３年よりも前から不動産貸付業を営んでいる
2. その土地を相続した相続人が相続税の申告期限までその事業を継続している

小規模宅地等の特例:よくある質問

Q：父は実家から病院に運ばれて３ヶ月入院した後に亡くなりました。入院期間中に実家は空き家になっていたのですが、実家の土地は小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)を適用できますか？

A：適用できると考えられます。

故人の「生活の拠点」がどこにあったかどうかがひとつの判定の要因となります。病院に入院していた場合、それが何年かかったとしても退院後に戻るつもりであるなら、一般的に適用可能と考えられます。

なぜなら、病院は生活する場所ではないからです。ただし、もし他人に貸してしまっている場合などは適用できなくなると考えられます。

Q：兄弟で揉めていて、相続税の申告期限までに遺産分割がまとまりそうにありません。遺産分割がまとまっていない場合でも小規模宅地等の特例は使えますか？

A：使えません（ただし、後日分割が確定したら適用可能）。

兄弟で揉めてしまい、相続税の申告期限までに遺産の分割方法が決まらなかった場合は、法定相続分で分割したと仮定して申告書を提出する必要があります。

この時、小規模宅地等の特例を適用せずに計算した相続税を納める必要があります。

ただし、その後に遺産分割がまとまった場合、実際の取得割合に応じて相続税の計算をし直して申告書を再度提出しますが、その際、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

なお、最初に相続税申告書を提出した際に「申告期限後３年以内の分割見込書」を提出することが条件です。

Q：父が10年以上営んでいる貸アパート（全５室）を相続することになったのですが、相続の１ヶ月前に１部屋空室が出てしまいました。その後入居者を募集し、相続から１ヶ月程度で新たな入居者が入りましたが、この場合は、全室について小規模宅地等(貸付事業用宅地等)の特例を適用できますか？

A：適用できると考えられます。

基本的には亡くなった日時点で実際に貸していた部屋部分についてしか貸付事業用宅地等の特例は受けられません。

ただし、空室になる１ヶ月前まで継続的に賃貸されていて、空室になった後も１ヶ月程度で新たな入居者が入居していることから、一時的に空室であったと判断できるので小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の適用が可能と考えられます。(参考：租税特別措置法通達69の4-24の2)

「小規模宅地等の特例」の適用に必要な書類

小規模宅等の特例で必要となる書類は、適用を受ける特例の種類ごとに異なりますが、共通して必要となる書類は以下の通りです。

これらの書類は、相続税の申告の際に必ず必要ですが、小規模宅地の特例の適用を受ける種類ごとに必要な書類は以下の通りです。

特定居住用宅地等

基本的に特別な書類は必要ありませんが、下記の場合には別途資料が必要です。

《「家なき子」の場合》

• 戸籍の附票の写し
• 住んでいる借家の賃貸借契約書
• 住んでいる借家の登記簿謄本

《被相続人が養護老人ホームに入居していた場合》

• 被相続人の戸籍の附票の写し
• 要介護認定証、要支援認定証、介護保険被保険者証等
• 施設への入所時の契約書の写し

特定事業用宅地等

特にありません。

※一定の郵便局舎の敷地の用に供されている宅地等の場合には、総務大臣が交付した証明書

特定同族会社事業用宅地等

• 特例の対象となる法人の定款
• 株主判定を行うために、以下を記載した書類（特例の対象となる法人が証明したものに限る）
  ・特例の対象となる法人の相続開始の直前における発行済株式の総数又は出資の総額
  ・被相続人及び被相続人の親族、その他、被相続人と特別の関係がある者が有する、その法人の株式の総数又は出資の総額

貸付事業用宅地等

特にありません。

※ただし、平成30年４月１日以後の相続又は遺贈により取得した宅地等である場合において、貸付事業用宅地等が相続開始前３年以内に新たに被相続人等の特定貸付事業の用に供されたものであるときには、以下の書類が必要です。

• 被相続人等が相続開始の日まで３年を超えて特定貸付事業を行っていたことを明らかにする書類

小規模宅地等の特例は使いにくくなった：改正のポイント

小規模宅地等の特例は、毎年の税制改正で変更される可能性があります。

実際に、直近では平成30年と平成31年に大きな改正がありました。

小規模宅地等の特例について、要件を無理やり満たすための抜け穴を防ぐためや、制度が時代に合わなくなってきた場合等に、制度をよりよくするために改正が行われます。

ただし、小規模宅地等の特例に関していえば最近の改正で適用の範囲が狭まっているのが現実です。

次に、平成30年、平成31年の改正のポイントを簡単に確認しておきましょう。

平成30年税制改正

《貸付事業用宅地等》

• 相続開始前３年以内に貸付事業の用に供された宅地等は特例の対象から除外

（ただし、事業規模で貸し付けている場合を除く）

《特定居住用宅地等》

いわゆる「家なき子特例」から、以下の者が除外されました。

• 相続開始前3年以内に、その取得者の3親等内の親族または取得者と特別な関係のある法人が有する国内にある家屋に居住したことがある者
• 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたことがある者

※「家なき子特例」について詳しくは「【家なき子特例】自宅を相続する際のポイントを相続税に強い税理士が解説」をご覧ください。

平成31年税制改正

《特定事業用宅地等》

適用要件の中から、次の宅地等が除外されました。

• 相続開始前3年以内に、新たに被相続人等の事業の用に供された宅地等

「小規模宅地等の特例」は、「使えるなら使う」スタンスが良い

小規模宅等の特例は、土地の評価額を最大80%も減額して、相続税額を大きく引き下げる効果が見込めます。

ただし、特例の適用要件は非常に複雑で、毎年のように改正もあるため、税理士であってもなかなか適用の正しい判断をするのは難しいものです。

もちろん、自宅を引き継ぎたくない場合や事業を引き継ぎたくない場合に、ムリに小規模宅地等の特例を使う気持ちでいると後悔するかもしれません。

小規模宅地等の特例を正しく適用して、大きく相続税を引き下げるためには、ぜひ豊富な経験を持つ税理士へご依頼ください。

相続で引き継いだ資産の運用

弊社では、ご家族の方やご自身の資産運用のご相談を承っております。

相続で引き継いだ不動産を処分すべきか、だれに相談したら良いかわからないかもしれません。

また、相続で継いだ大切な財産をいかに守り、増やしていくかも大事なことです。配当金生活に必要な資金やどのような運用方法があるか、「株の配当金生活は可能？いくら必要？高配当株の利回りは？税理士が解説」などで解説しています。月間30,000人の方がご覧になっていますので、こちらの記事も、ぜひあわせてご覧ください。

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相続のこと、いつかやればいいでは遅いんです

※上記は、おひとり分の相続税申告書と、お預かり資料のボリュームの参考です。

相続税は、亡くなってからできる対策は限られ、亡くなってから申告の準備を始めても期限に間に合わせるのはとても大変です(資料収集など含め、ご依頼いただいてから申告までに3か月以上かかるケースが多いです)。

相続対策をするなら、生前、早めの方が良いでしょう。具体的に言えば65歳以上の方であれば対策を始めても早すぎることはありません。認知症になってしまえば何も対策できなくなってしまうからです。

お問い合わせページから、お早目にお問い合わせください。

河野 大佑

【プロフィール】
一般社団法人 全国第三者承継推進協会　理事
ブラッシュメーカー株式会社　代表取締役
ブラッシュメーカー会計事務所　代表・税理士

【セミナー実績】

起業成功の絶対法則を学ぶ4時間(株式会社ウェイビー主催)

【その他】

税理士事務所向け商品：01顧問クラウドの開発責任者

【概要】
士業など専門家1,500人以上が協会員として所属する団体の理事に就任している。税理士法人古田土会計、国内最大手の税理士法人であるデロイトトーマツ税理士法人を経てブラッシュメーカー会計事務所を創業。 現在は、相続税の分野に力を入れて活動をしている。依頼者の相続が円滑に完了するためのサポートを行うことを、仕事の基本としている。

【ブラッシュメーカー会計事務所】

住所：東京都千代田区神田紺屋町28番紺屋ビル302号

電話：03-4500-2157

所属：東京税理士会
登録番号：131553